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INMOQUINSA, S.L. | Travesía de los Poyos, nº 6 | 28492 - MATAELPINO (El Boalo) | Madrid
Tel./Fax 918573785 - EN LA SIERRA DE MADRID

Los términos incluídos en este glosario se encuentran en secuencia alfabética ascendente:
Accesión invertida. Esta figura define el hecho de que un tercero invada (generalmente de buena fe) el terreno colindante, ya sea sembrando, plantando o incluso construyendo. Si el valor de esta siembra o construcción es superior al propio terreno invadido, la situación propicia que, a falta de convenio, judicialmente se fije el precio que hay que pagar por el terreno ocupado de forma indebida.

Actio communi dividundo. Es el derecho que tiene todo copropietario (o sea, quien comparte con otros la propiedad de una misma cosa) para solicitar judicialmente la cesación del estado de indivisión mediante la partición física, si es posible, en proporción al coeficiente que cada copropietario acredite o, en defecto de esa partición, mediante la venta en pública subasta y el reparto del precio obtenido en la proporción acreditada por cada copropietario.

Arras. El compromiso entre comprador y vendedor de concertar un futuro contrato de compraventa mediante la entrega de una cantidad o señal. Las arras por excelencia, las únicas definidas en el código civil, establecen que el contrato podrá dejarse sin efecto por el comprador, que perderá la cantidad entregada; si es el vendedor quien desiste de formular el contrato de compraventa proyectado, deberá devolverla doblada.

Bienes raíces. Es equiparable al término de "bienes inmuebles". Son, a diferencia de los bienes Inmuebles, todos aquellos bienes que no pueden ser tomados o trasladados, tales como el suelo, los edificios y construcciones de todo género adheridas al terreno, las minas, las canteras, etc..

Capitulaciones matrimoniales. Son aquellos pactos, formalizados ante notario, antes del matrimonio o durante el mismo, por parte de los futuros o ya contrayentes, que estipulan, modifican o sustituyen el régimen económico del matrimonio. En España rigen distintos regímenes económico-matrimoniales que inciden en la titularidad de los bienes que se adquieren durante el matrimonio, según la naturaleza de aquellos.

Cédula de calificación urbanística. Está regulada en el artículo 44 del Texto Refundido de la Ley del suelo, y a través de ella, el ayuntamiento facilita a toda persona que se dirija al mismo al mismo la información urbanística aplicable a una finca, unidad de ejecución o sector.

Cédula de habitabilidad. Es una certificación que expide la autoridad administrativa y acredita que la vivienda reúne las condiciones necesarias para ser ocupada, lo que facilita la contratación de los servicios propios de la misma.

Cédula urbanística. Véase cédula de calificación urbanística.

Compraventa. Es el contrato por excelencia y fue conocido por la humanidad después de haber superado el primer estadio de trueque o la permuta. Mediante este contrato, el vendedor o propietario de una cosa la transmite al comprador a cambio de percibir un precio o contraprestación en valor dinerario.

Comunidad de bienes. El artículo 392 del Código Civil dice que hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho (de una finca, de un coche, de una patente, de una acción de una sociedad anónima o limitada, etc.) pertenece en proporción igual o desigual a varias personas. Un piso puede ser de una sola persona o de varias (marido y mujer); en este último caso se establece un supuesto de comunidad de bienes. También existe comunidad, aunque específica y regida por una ley especial, cuando un piso, perteneciendo a una sola o a varias personas, se halla integrado dentro de una comunidad o régimen de propiedad horizontal, ya que existen elementos comunes compartidos por los titulares de los distintos pisos individuales.

Condómino. Es análogo a la comunidad de bienes; existe cuando una cosa pertenece al mismo tiempo a varias personas (en igual o distinta participación). Pues bien, el condómino es uno de estos copropietarios; cuando una cosa pertenece a varios propietarios, éstos se llaman copropietarios o condónimos.

Contrato intervivos. Se trata del contrato celebrado y contemplado desde el disfrute de los derechos y obligaciones de los propios contratantes: la compraventa, la donación, la permuta, el arrendamiento, etc. Se contrapone con los actos mortis causa, que son las disposiciones para después de la muerte: el testamento y, por lo tanto, la apertura de la herencia y consiguiente adquisición de bienes como consecuencia del fallecimiento de quien era titular de los mismos.

Cuenta de ahorro-vivienda. Son unas cuentas corrientes bancarias cuyo titular o titulares reciben beneficios fiscales, siempre que cumplan con los requisitos previstos en la Ley y Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, para acceder a la compra de vivienda destinada a uso propio.

Derecho de dominio. Esencialmente, se trata del derecho de propiedad; es decir; ser dueño de algún bien inmueble.

Derecho de retracto. Es el derecho de un propietario (cuando se trata de retracto de colindantes), de un copropietario (cuando otro copropietario vende su participación en la cosa común) o de un inquilino (de vivienda única) o arrendatario rústico (cuando se transmite la vivienda o la finca rústica arrendada) de adquirir la cosa transmitida a un tercero por el mismo precio que se haya pagado, dentro de los plazos que en cada caso marca la ley específica, y por lo tanto, poniéndose en el lugar de aquél.

Derecho de tanteo. Es el derecho, conferido a las mismas personas reseñadas en la entrada precedente, cuando está establecido por pacto reconocido en la propia ley, de adquirir, antes de que se formalice la transmisión a un tercero, la propiedad de la cosa o derecho en las mismas condiciones que se prevén formalizar con dicho tercero.

Derecho del consumo. En términos amplios, es el derecho a consumir; en términos más genéricos, es toda la normativa que el estado de derecho moderno está creando a favor del consumidor y frente a las posibles agresiones de las grandes empresas productoras.

Derechos reales. Establecen una relación o vínculo directo entre una persona y una cosa. Tales derechos gravitan y tienen soporte en bienes inmuebles. En el campo del derecho tributario, la constitución, modificación o extinción de tales derechos reales están sujetos al correspondiente canon o fiscalidad, lo que motiva que en las citas que contiene la presente obra sobre cuestiones fiscales se hable del impuesto sobre transmisiones y derechos reales.

Dolo. El artículo 1269 del Código Civil da una definición clara e inteligible para todos al declarar que hay Dolo cuando con palabras o maquinaciones insidiosas por parte de uno de los contratantes es inducido el otro a celebrar un contrato que sin ellas no hubiera hecho; su consecuencia es la posibilidad de anular el contrato efectuado bajo tal engaño. En su aceptación penal, existe dolo cuando en la actuación de una persona concurre una voluntad consciente y deliberada de transgredir la ley.

Elementos comunes. Normalmente, se aplica el término en la comunidad de bienes, y en el caso concreto de régimen de propiedad horizontal (cuando una finca se ha vendido por pisos), para distinguir aquellas partes de la finca (vestíbulo, escalera, terrado, solar, conducciones generales, albañal, etc.) que son de uso común y que en general no pertenecen al uso privativo y exclusivo de cada propietario (como es el propio piso).

Engany a mitges. Es un término muy concreto y una figura específica del derecho especial catalán, que se conoce más técnicamente como lesión ultradimidium. Contempla la posibilidad a favor del vendedor - de pedir durante cuatro años- la rescisión-anulación de la venta o que se le complete el precio, siempre que se demuestre en el momento de efectuar la venta-transmisión a título de compraventa el inmueble-finca transmitida se vendió por un precio inferior a la mitad de su valor real de mercado.

Fe pública de dominio. Generalmente, se atribuye esta condición a la apariencia que resulta de los asientos del Registro de la Propiedad, que confieren a la persona que en ellos figura como propietario o titular de cualquier derecho real (hipoteca, canso, etc.) dicha condición frente a todos, salvo que tal titularidad sea rectificada mediante la existencia de un mejor derecho basado en un título preferente o en una resolución judicial que así lo proclame.

Fideicomiso. Es una figura que encontramos en los testamentos y, por lo tanto, en materia de herencias arranca del derecho romano, y se contempla todavía en el Código Civil y en las compilaciones de Derecho Foral (especialmente en el derecho catalán, con múltiples matices). El fideicomiso es la institución de un heredero de los bienes o parte de los bienes del fallecido que si bien pasan al citado heredero (denominado fiduciario), éste asume la obligación de conservarlos y transmitirlos a un tercero (llamado fideicomisario). La cadena de transmisiones es limitada, según la legislación aplicable, y el fideicomiso asume distintas modalidades ya sea por la obligación de tener que transmitir todo el patrimonio heredado o sólo la parte del patrimonio del que no haya dispuesto por actos intervivos (en este caso, se prohíbe al fiduciario disponer por testamento de los mismos, que pasarán necesaria y forzosamente al tercero o al fideicomisario).

Indiviso. Es sinónimo de comunidad de bienes. Una cosa pertenece a varias personas en indiviso o pro indiviso y, por tanto, en partes iguales o desiguales y en la proporción matemática con que es compartida, por efecto de su aportación en la adquisición de la misma (tanto si la adquisición es por compra, permuta o alquiler acto intervivos o por adjudicación hereditario-testamentaria).

Leasing. Es una figura extraña a nuestro derecho, pero que se ha impuesto en el tráfico mercantil y privado. Entre sus distintas modalidades, la de mayor ventajas fiscales, es la del contrato de leasing financiero, en virtud del cual el usuario mediante la firma de un contrato de arriendo satisface a plazos (en los que el financiero computa amortización del capital e intereses) el precio total del bien que adquiere y que se perfecciona con el pago del último o últimos plazos, conocido como valor residual. Por lo tanto, a través de esta figura y bajo la aparente modalidad de pago por el uso y disfrute de un bien determinado se llega a la compra. Es una modalidad distinta pero similar a la de la compra a plazos, con la ventaja para el financiador que conserva hasta el final la propiedad del bien; finalmente, pasa a ser propiedad del usuario o comprador, que disfruta de ventajas fiscales.

Lesión ultradimidium. Véase engany a mitges.

Litisconsorcio. Es una figura procesal y, por tanto, que se contempla sólo en las actuaciones ante los tribunales de justicia. No regulada en la Ley de Enjuiciamiento Civil (ley que regula toda la normativa propia de los procesos judiciales), es aceptada por la doctrina como aquella figura o circunstancias que obligan a dirigir la demanda o proceso contra las personas que puedan resultar afectadas por la sentencia que se vaya a dictar y que inicialmente pueden no haber sido parte en el pleito por falta de dirigir la demanda contra las mismas.

Minusvaloración. Consiste en valorar una cosa por debajo de su valor real.

Nuda propiedad. La propiedad plena es el disfrute total de una cosa y la consiguiente facultad de disponer de la misma (venderla, donarla, etc.) sin limitación. Dicha propiedad puede desdoblarse en usufructuario y nuda propiedad. En tal caso, mientras el usufructuario sólo puede usar o disfrutar de la cosa según su naturaleza (si se trata de una finca puede ocuparla o arrendarla y satisfacerlos gastos normales de su conservación y el pago de impuestos), el nudo propietario ostenta este derecho que podríamos contemplar como ser el dueño del continente pero no del contenido de una botella. El nudo propietario tiene derecho expectante, puesto que pasará a ser el pleno propietario cuando el usufructo se extinga. Si bien momentáneamente el nudo propietario no obtiene beneficios de su título de nuda propiedad, una cosa es segura: en un futuro alcanzará la plena propiedad y disfrute, ya que el usufructo necesariamente se extinguirá. Por lo tanto, llegará a poseer, disfrutar y disponer con plenitud de derechos del continente y del contenido (este último extinguido para el usufructuario y en el mismo momento recuperado por el nudo propietario).

Obligaciones de saneamiento. Todo vendedor tiene una obligación para con el comprador y consiste en devolver el precio, más daños y prejuicios, o simplemente en restituir parte del precio, si la cosa transmitida tiene defectos. Existe un doble saneamiento, a saber: el de evicción, cuando el comprador es desposeído a favor de un tercero de la cosa adquirida por tener el tercero un mejor derecho desde antes de la fecha de la compra-venta, y el de defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida, cuando se detecta dentro de ciertos plazos- por parte del comprador la existencia de vicios ocultos en la cosa adquirida.

Otras Inmobiliarias de la sierra: Alfa, Ugarte, Juymar, Inmougarte, Segunda Mano, Anuntis, Grupo Ugarte, FDJ Inmobiliaria, Vivendum, Ugasierra, Fincas Corral, Idealista.

Plusvalía. Tiene una doble aceptación. En términos generales, la plusvalía es el mejor precio que adquiere una cosa por el simple transcurso del tiempo. En términos fiscales, se desdobla a su vez en dos: la plusvalía como impuesto municipal que tiene derecho a percibir el ayuntamiento al transmitirse o extinguirse por cualquier título los derechos reales y, en especial, por la transmisión de fincas y suelo urbano, y la plusvalía llamada del Estado (objeto de reciente reforma por el Decreto de 7 de julio de 1996), en virtud de la cual en la declaración del IRPF del vendedor o en el Impuesto sobre Sociedades de persona jurídica se computa como ingreso atípico el beneficio que se calcula haya obtenido por la transmisión de un bien adquirido dentro de un determinado periodo de tiempo anterior a la fecha de su transmisión.

Población de derecho. Es la que resulta del empadronamiento general y, por lo tanto, la que figura como real en todo municipio.

Predio dominante-sirviente. Se trata de una expresión propia del derecho de servidumbre. La servidumbre es un gravamen impuesto sobre una finca (solar, tierra, inmueble, etc.) en beneficio de otro inmueble perteneciente a distinto dueño. Dentro de las varias modalidades, son conocidas, y no precisan explicación detallada por resultar de su propia expresión, las servidumbres de paso entre fincas, la de medianería, la de las luces y vistas, la de desagües, la de distancias entre fincas, etc. (las legislaciones forales son igualmente ricas en matices y variedades). Predio-dominante es la finca que tiene constituida a su favor la servidumbre, y sirviente, la que tiene que soportar (por pacto entre las dos partes o por imposición de la ley) la servidumbre a favor de otro predio.

Presunción iuris tantum. Existen presunciones iuris et de iuris, que son aquellas evidencias o hechos que la ley proclama como indiscutibles y que por lo tanto su titular o beneficiario no tiene que acreditar ni puede practicarse prueba para demostrar lo contrario; por ejemplo, el propietario que además de tener la escritura de propiedad la tiene inscrita en el Registro de la Propiedad y satisface la contribución. En cambio, la presunción iuris tantum es aquella que, aún naciendo de la ley, admite prueba en contrario. Las presunciones son, además, un medio de prueba admitido en la legislación; es preciso para ello que entre el hecho demostrado ( al carecer el propietario de título y de inscripción en el Registro de la Propiedad, pero poseer la finca desde años e incluso por herencia de sus mayores son plenos actos de dominio) y aquel que se trate de deducir (o sea que se reconozca su derecho de propiedad) exista un enlace preciso y directo y una evidencia o pruebas que, por simple lógica, sentido común y aplicación de las reglas del criterio humano, hagan posible llegar a la conclusión perseguida.

Proindiviso. Véase condómino.

Propiedad horizontal. Véase comunidad de bienes. Digamos, con complemento, que la propiedad horizontal es una ley especial (Ley de 21 de julio de 1960) que regula una variedad también especial de la comunidad de bienes.

Propiedad vertical. Cuando una finca compuesta de varios locales o viviendas pertenece a una propiedad única y, por lo tanto, aunque dicha propiedad puede ser compartida en proindiviso por varias personas, no se halla constituida en régimen de propiedad horizontal.

Prórroga por tácita reconducción. Se da en los contratos de arriendo. Ha hecho correr ríos de tinta, por las varias interpretaciones que se le han querido dar. La interpretación correcta es que si al terminar el plazo fijado para el arriendo (siempre que no exista prórroga forzosa), permanece el inquilino disfrutando quince días de la cosa arrendada, con la aquiescencia del propietario, se entiende que hay tácita reconducción, osea prórroga del contrato de arriendo, por el tiempo o plazo de pago de la renta, o alquiler: osea, si se paga por anualidades, la tácita reconducción o prórroga será en tal caso por un año; si se paga por trimestres o meses, la prórroga será por un trimestre o por un mes, y así sucesivamente hasta que cualquiera de las partes denuncie el contrato antes de transcurrir otros quince días desde la finalización del plazo o de sus prórrogas.

Régimen de gananciales. La sociedad de gananciales es, a falta de pacto, la que regula el régimen económico de los matrimonios sometidos al derecho civil español (y determinados regímenes autonómicos, excepto el de Cataluña que tiene como básico el régimen de separación de bienes, totalmente opuesto, por lo tanto, al de gananciales). Mediante la sociedad de gananciales se hacen comunes para el marido y la mujer las ganancias o beneficios y, de este modo, las compras obtenidas indistintamente por cualquiera de ellos, que se les serán atribuidas por mitad y adjudicadas como tales al disolverse la sociedad (por mutuo acuerdo, por sentencia judicial o por fallecimiento de uno de los cónyuges).

Régimen de separación de bienes. Aplicable, como regla general, o sea a falta de pacto , en Cataluña y para todos aquellos matrimonios, cualquiera que sea su residencia, cuando así lo pactan. Existe total separación de bienes, no solo con respecto a los que tuvieran con anterioridad del matrimonio, sino también en relación con los que adquieren durante el mismo; cada cónyuge se adjudica los que consiga en su propio nombre.

Regiones forales. Son aquellas autonomías que tienen derecho propio en determinadas materias de derecho civil (extensible en las autonomías históricas del País Vasco y Navarra a particularidades propias de concierto en cuestiones fiscales). Históricamente, España ha tenido una legislación varia, rica y compleja, con multitud de fueros y privilegios que el poder real central fue suprimiendo y recopilando; esta recopilación culminó con la aprobación del Código Civil, que sin embargo en su título preliminar, y no obstante las distintas redacciones que ha sufrido, ha mantenido en todo momento el respeto a los derechos especiales o forales de las provincias o territorios en los que están vigentes tales especifidades. Fruto de este respeto ha sido la aprobación, en fases distintas, de las respectivas compilaciones reguladoras de los derechos forales propios de cada territorio y el reconocimiento con la aprobación de la vigente Constitución de los Parlamentos Autonómicos, con facultades en determinadas materias traspasadas para legislar.

Rescisión de un contrato. Es la facultad que compete a las partes para pedir que se deje sin efecto un contrato por concurrir algún vicio o causada nulidad que lo hace inviable. Las causas de rescisión están tasadas y reguladas en el Código Civil. Aunque no es una figura idéntica, los términos rescisión y resolución suelen utilizarse indistintamente.

Resolución de un contrato. Es la facultad que compete a aquella de las partes contratantes que, habiendo cumplido con sus compromisos, invoque la falta de cumplimiento de la contraria para solicitar que quede sin efecto el contrato en su día formalizado.

Responsabilidad Civil. La responsabilidad civil se traduce en una responsabilidad pecuniaria a cargo de aquella o aquellas personas que han incumplido un contrato o que su conducta, aunque no surgida de las obligaciones dimanantes de su contrato, ha causado un daño o prejuicio a un tercero; por lo tanto, la responsabilidad contractual o extracontractual. La doctrina ha diferenciado nítidamente entre daños derivados del incumplimiento de contrato y daños derivados de la culpa extracontractual (en este último caso, cuando no existe relación contractual pero la conducta de una persona ocasiona un daño que debe repararse: un incendio involuntario; un accidente de circulación en la que no ha existido infracción, etc.).

Responsabilidad solidaria. Se contempla cuando dos o más personas son responsables frente a uno o más acreedores de la totalidad de la obligación asumida, ya sea por pacto expreso o por imposición judicial, de forma que, cada uno de los obligados solidariamente tiene que hacer frente al cumplimiento total de la obligación, sin que puedan excusarse frente al que tiene que recibir aquella de tener que compartirla con los otros obligados.

Responsabilidad mancomunada. Se contempla cuando dos o más personas concurren, a partes iguales, a responder frente a otro u otros de la totalidad de la obligación asumida o impuesta. Si no se ha expresado o pactado la responsabilidad bajo la modalidad de solidaria , se presumirá siempre que, concurriendo varios obligados, éstos lo serán con carácter mancomunado, o sea, a partes iguales, sin tener que responder de las cuotas de las demás. La doctrina moderna, sin embargo, se está inclinando por declarar la responsabilidad solidaria de los distintos obligados al cumplimiento de determinadas obligaciones que considera que por su trascendencia social no pueden merecer el amparo del principio general de la mancomunidad.

Sanción administrativa. Es aquella disposición emanada de una autoridad administrativa (Ayuntamiento, Jefatura de Tráfico, y en general, cualquier autoridad dependiente de la Administración) ajena a la autoridad judicial, por la que se impone a una persona física o jurídica una obligación pecuniaria o coercitiva de hacer o no hacer, al amparo de la legislación reguladora de las distintas leyes administrativas (urbanísticas, fiscales, de tráfico, etc.), y ello como sanción o imposición punitiva por contravenir alguna norma de aquella legislación.

Secundum tabulas. Es una expresión propia del derecho hipotecario o registral; recoge, en sentido amplio, cuanto viene regulado en los libros y asientos del Registro de la Propiedad, en los que tienen reflejo todas las operaciones inmobiliarias y propias de los derechos reales (véase derechos reales). Ratifica el valor que ostenta tanto frente a terceros como frente a publicidad registral lo que resulta de las inscripciones que figuran en el Registro de la Propiedad.

Sociedad de transparencia fiscal. Son aquellas personas jurídicas (sociedad anónima o sociedad limitada) que aunque tienen jurídicamente personalidad propia y, por lo tanto, están reconocidas como personas totalmente distintas de sus socios, por la circunstancia de mostrar un carácter familiar estricto y constituir un núcleo limitado dentro de la misma familia, fiscalmente reciben un tratamiento distinto de la sociedad que aparenta ser; los resultados contables se imputan como propios de los socios en la proporción de su participación social.

Sociedades patrimoniales. Puede aplicarse el mismo tratamiento de las sociedades de transparencia fiscal. Son sociedades a las que se han aportado los bienes inmuebles propios de una unidad familiar.

Subrogar. Consiste en ponerse en el lugar de otro; es decir, sustituir a una persona o los derechos y obligaciones de la misma por otra que se pone en su lugar, que es continuadora de aquéllos y aquéllas e incluso de la titularidad (en el caso del arrendatario que sustituye al fallecido).

Sujeto pasivo. Es la persona o contratante que asume las obligaciones derivadas del contrato, ya sea de las obligaciones pecuniarias, ya sea como persona contra la que la Administración gira la carga impositiva de impuestos, tasas o cánones.

Teoría del título y el modo. En nuestro derecho, la compraventa de un inmueble tiene que cumplir con el doble requisito de pactarse por escrito (título) y hacerse entrega o dar la posesión de la cosa comprada (modo). Para que se perfeccione la compraventa deben concurrir ambas circunstancias.

Traditio ficta. Se trata del cumplimiento del modo (de la entrega de la cosa) a través del otorgamiento de escritura pública. Efectivamente, según el artículo 1492 del Código Civil, cuando se haga la venta mediante escritura pública (notarial), el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, salvo que en la escritura se diga lo contrario.

Valor catastral. Es el valor que por parte de la Administración (a través del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria y mediante la aplicación de unas normas que vienen dadas por complejas disposiciones legales) se da a los bienes inmuebles urbanos y rústicos; en especial, los urbanos quedan reflejados distinguiendo el valor asignado al suelo y el valor que se da a la construcción. Dicho valor catastral tiene una determinante influencia para la aplicación de ciertas medidas fiscales y, en concreto, para fijar las bases de la liquidación cuando se produce transmisión intervivos o por herencia, para la aplicación de la plusvalía municipal, etc.

Venta a non domino. Es un concepto análogo al de venta de cosa ajena. Se entiende por tal la operación de compraventa en la que el supuesto vendedor dispone, como propia, de una cosa que no le pertenece por haberla transmitido con anterioridad. Esta situación puede dar lugar a importantes conflictos cuando se trata de duplicar actos de disposición sobre bienes inmuebles que están inscritos en el Registro de la Propiedad a favor del transmitente. Si la primera transmisión es correcta desde el punto de vista jurídico prevalece sobre la segunda aun cuando en ésta el adquirente hubiese actuado en la confianza proporcionada por el Registro de la Propiedad; se trata de un tema de gran actualidad en el que las sentencias del Tribunal Supremo más recientes se han ido orientando hacia la tesis expuesta, matizando y disminuyendo el alcance de la protección que proporciona a terceros el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
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